Remont kamienicy od zaplecza: zarządca wspólnoty mieszkaniowej i architekt, #1
Kto był inicjatorem dotychczas przeprowadzonych prac remontowych kamienicy?
Elżbieta Stachowicz: Jednoosobowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki wsparciu mieszkańców zarówno lokali własnościowych, jak i komunalnych oraz ich przedstawiciela — rozpoczęliśmy pracę od podstaw.
To znaczy?
ES: Zamknęliśmy budynek: zajęliśmy się dachem, oknami, balkonami, zagospodarowaniem terenu przedogródka i ogrodzeniem. Następnie wymieniliśmy instalacje: gazową, wodno-kanalizacyjną i elektryczną. Teraz przymierzamy się do remontu klatek schodowych.
Dlaczego akurat taka kolejność?
ES: Kolejność wykonywanych prac jest kluczowa. Ważne, aby kolejne prace nie niweczyły efektów poprzednich. Nie wyrzucamy pieniędzy w błoto, to nie w naszym stylu.
Marek Racki: Oczywiście są pewne wyjątki, najczęściej awarie, których naprawa jest poza wszelką kolejnością. W takich sytuacjach zwlekać nie można, zarząd musi reagować natychmiast, ponieważ awarie mogą spowodować poważne straty, których konsekwencje obciążą wspólnotę.
A jeśli zarząd wspólnoty mieszkaniowej planuje kapitalny remont kamienicy? Jaki jest prawidłowy harmonogram prac?
MR: Remont kamienicy należy rozpocząć od likwidacji przyczyn degradacji budynku. Izolacje przeciwwilgociowe ścian piwnicznych, dach, pokrycie dachowe… nieprawidłowości w tym zakresie mogą spowodować wnikanie wilgoci w ściany, rozwój korozji elementów czy ubytki spoin między cegłami. Sprawdzenia wymagają ewentualne spękania na ścianach lub stropach, które mogą świadczyć o osiadaniu budynku. W tej kamienicy w związku z zaobserwowanymi zarysowaniami ścian wykonano czynności sprawdzające: założono plomby kontrolne na spękaniach muru, które na szczęście nie wykazały, że osiadanie następuje. W dalszej kolejności należy sprawdzić, a jeśli to konieczne wymienić i uporządkować instalacje: elektryczne, wodne, kanalizacyjne, gazowe. Niedostatecznie sprawne instalacje bądź instalacje niedostosowane do współczesnych wymagań, również mogą stanowić przyczynę degradacji budynku, a także zagrażać bezpieczeństwu ludzi i mienia. Następnie można przystąpić do remontu klatki schodowej, wreszcie elewacji, ogrodzenia czy terenu przyległego bezpośrednio do budynku, cały czas pamiętając o zachowaniu właściwej kolejności.
W jaki sposób zarząd wspólnoty mieszkaniowej ustala z mieszkańcami zakres zamierzenia prac remontowych?
ES: Zamierzenia prac remontowych ustalane są na podstawie wytycznych wskazanych przez inspektora nadzoru budowlanego w protokołach z okresowych przeglądów i kontroli stanu technicznego budynku i jego otoczenia. Omawiam je z mieszkańcami w trakcie zebrań sprawozdawczych, na których zapadają najważniejsze decyzje dotyczące inwestycji, które jesteśmy w stanie zrealizować w ramach funduszu wspólnoty, oczywiście mając na uwadze prawidłowy rachunek ekonomiczny — jeśli planujemy jakiekolwiek inwestycje, one muszą być przemyślane, nie mogą się powtarzać. Podstawą do wykonania projektu jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Podjęcie takiej uchwały upoważnia zarząd do wykonania projektu, wyboru wykonawcy i rozpoczęcia prac remontowych. Na jej podstawie zarząd zobowiązany jest zrealizować daną inwestycję.
No właśnie, uchwała…
MR: Uchwała, czyli wyrażenie zgody — nie można wykonywać prac remontowych kamienicy bez zgody właścicieli. W przypadku dużej wspólnoty, czyli powyżej siedmiu wydzielonych lokali, uchwała upoważniająca zarząd do przeprowadzenia remontu podejmowana jest większością udziałów.
ES: Udziały stanowią o wysokości wszystkich kosztów.
Jak one się mają do kosztów prac remontowych?
ES: Koszty rozkładane są proporcjonalnie do posiadanych przez mieszkańców udziałów.
Innymi słowy, im większy lokal, tym większy udział i tym większe koszty. Czy zdarzyło się, aby mieszkańcy kwestionowali celowość wykonywania prac remontowych?
ES: Każdy potencjalny nabywca lokalu w budynku wielorodzinnym musi zdawać sobie sprawę, że będzie musiał ponosić określone koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości. Musi także przewidywać konieczność remontu dachu, elewacji czy instalacji. Swego czasu miałam problem z przekonaniem kilku mieszkańców do wymiany instalacji gazowej. Proszę sobie wyobrazić: siedem pionów gazowych na jednej z klatek, siedem lokali i przez każdy lokal przechodzący pion gazowy, wykonany starą metodą gwintowania — skręcania instalacji gazowej, która rokrocznie na którejś kondygnacji rozszczelnia się, przez co w każdej chwili może doprowadzić do katastrofy budowlanej. To mieszkanie na tykającej bombie, ponieważ wystarczy, że w jednym pionie lub poziomie piwnicznym dojdzie do eksplozji gazu — cały budynek leci w powietrze. Ale wymiana instalacji była kluczowa nie tylko ze względu na zagrożenie życia mieszkańców. Musieliśmy ją wymienić, aby podejść do remontu klatki schodowej.
W jaki sposób ostatecznie doszliście do porozumienia?
ES: Trzeba rozmawiać z ludźmi, a przede wszystkim, nawet w tych trudnych sytuacjach, uśmiechać się. W ostateczności skorzystać z pomocy: Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, prokuratora i właściwego sądu.
Dlaczego Pani, jako zarządca, zdecydowała o remoncie klatki schodowej?
ES: W Szczecinie jest wiele kamienic, takich jak ta, przy Monte Cassino, które, mimo że przetrwały wojnę, zostały skazane na wieloletnią dewastację. Nikt nie zadbał o ich stan, po cóż miałby. Powojenny Szczecin miał być przecież miastem o nowym obliczu, odcinającym się od przedwojennej przeszłości. Na potrzebę remontu wskazują wszystkie wieloletnie zaniedbania: łuszcząca się farba, osypujący się tynk czy ubytki detalu architektonicznego klatki schodowej. A ponieważ w każdym z nas tkwi potrzeba obcowania z pięknem, zależy nam, aby przywrócić dawny blask kamienicy.
MR: Wszelkie planowane roboty budowlane w obiektach ujętych w rejestrze bądź w gminnej ewidencji zabytków należy zgłaszać do konserwatora zabytków, który następnie wydaje zalecenia określające zakres dopuszczalnych zmian, które mogą być wprowadzone w zabytku. Niestety w latach powojennych nikt takich robót nie zgłaszał. Wiele cennych zabytków zginęło bezpowrotnie.
A co z kwestią finansowania?
ES: Pieniądze na wszystkie dotychczasowe remonty pochodziły z funduszu remontowego, czyli z opłat mieszkańców, wnoszonych proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości. W przypadku remontu klatki schodowej ubiegamy się o dofinansowanie. Wykonane na zlecenie Miejskiego Konserwatora Zabytków badania odkrywkowe udowodniły, że jest o co walczyć.
Dlaczego nie zdecydowała się Pani na kredyt?
ES: Przede wszystkim nie przystępujemy do realizacji inwestycji bez wystarczającej ilości zgromadzonych środków finansowych, toteż kredyt byłby niepotrzebnym zaciągnięciem zobowiązań. Po drugie, ponieważ w budynku jest rotacja właścicieli, kredyt mógłby stanowić utrudnienie przy sprzedaży lokalu. Mimo to planuję w przyszłości przedstawić mieszkańcom pomysł zaciągnięcia kredytu na największą i najważniejszą inwestycję, którą pragnę zrealizować: remont elewacji polegający na odtworzeniu pierwotnej kolorystyki i zabytkowych detali, a przede wszystkim odbudowę wieżyczek, które wraz z dachem zniszczył pożar w latach siedemdziesiątych.
Wygląda na to, że można zabierać się do pracy.
ES: Do pracy jeszcze daleko! Nasza kamienica jest ujęta w gminnej ewidencji zabytków, co oznacza, że przed przystąpieniem do prac wpływających na wygląd budynku, zarząd powinien wystąpić o wytyczne konserwatorskie. Na ich podstawie architekt może opracować projekt wykonawczy, który pozwoli, dla przykładu, odtworzyć elementy klatki schodowej.
MR: Choćby balustrady na podstawie zachowanych fragmentów z klatki schodowej od strony ulicy Mazurskiej.
ES: Na podstawie gotowego projektu, możemy przygotować kosztorys ślepy, czyli tak zwany przedmiar robót, który stanowi podstawę do sporządzenia oferty dla potencjalnych wykonawców — firm specjalizujących się w pracach konserwatorskich.
Na podstawie jakich kryteriów zarządca wybiera wykonawcę?
ES: Spośród wszystkich ofert złożonych przez potencjalnych wykonawców, wybieram tę najkorzystniejszą pod względem ceny i innych istotnych kryteriów: referencji, przykładowych realizacji, uprawnień i kwalifikacji zawodowych. Następnie przedstawiam mieszkańcom moje spostrzeżenia na zebraniu roboczym i wyłaniamy wykonawcę.
MR: Warto dodać, że jest kilku uczestników procesu budowlanego: kierownik budowy reprezentujący stronę wykonawcy oraz projektant lub zespół projektowy, sprawdzający zgodność realizacji zadania z projektem w ramach nadzoru autorskiego. Wreszcie jest inspektor nadzoru inwestorskiego, który w imieniu inwestora, w tym przypadku wspólnoty mieszkaniowej, pilnuje interesów wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ wiadomo, że Pani Elżbieta nie musi znać się na pracach budowlanych.
ES: Jest też konserwator zabytków, pilnujący, aby podczas prac wykonawca nie zniszczył pierwotnej substancji zabytkowej. Po wyłonieniu wykonawcy podpisujemy umowę o wykonanie robót.
Na przykład zajęcie pasa drogowego przez kontener na odpady budowlane. Po czyjej stronie leży uzyskanie zezwoleń?
ES: Za wywóz odpadów budowlanych odpowiedzialny jest wykonawca robót, natomiast za uzyskanie zezwolenia na zajęcia pasa drogowego przez kontener odpowiedzialna jestem ja. Jednak kontener to błahostka w porównaniu z betoniarką wraz z pojazdem z pompą, które wymagają uzyskania zgody na zmianę organizacji ruchu.
Gdyby miała Pani jednoznacznie wskazać czynnik, który najbardziej wydłuża czas trwania remontu.
ES: To, co znajdzie konserwator-technolog podczas prac odkrywkowych.
Czy obawia się Pani remontu?
ES: Nie, nie obawiam się. Wierzę w ludzi i w ich dobrą wolę.
Na koniec, podsumujmy właściwą kolejność wykonywania prac remontowych, w tym przypadku zabytkowej kamienicy.
MR: Gdy ustalimy zakres zamierzenia, występujemy o wytyczne konserwatorskie, następnie zlecamy architektowi opracowanie dokumentacji projektowo-kosztorysowej. W dalszej kolejności należy rozesłać ofertę potencjalnym wykonawcom robót wraz z dokumentacją i wyłonić wykonawcę. Po zawarciu z wykonawcą umowy o roboty budowlane zabezpiecza się części wspólne nieruchomości i rozpoczyna remont. W toku robót dokonuje się ewentualnych częściowych odbiorów prac, a po ich zakończeniu odbioru końcowego. W razie konieczności wykonawca musi wykonać niezbędne poprawki, aby budynek mógł ponownie zostać przedstawiony do odbioru.
*Ta rozmowa jest częścią serii: projekt kamienica.
